Prendre un prêt relais en attendant sa maison : mode d'emploi et financement

Construire une maison tout en attendant la vente de son logement actuel est une situation dans laquelle le prêt relais maison apparaît souvent comme la solution la plus adaptée pour financer l’achat. Le prêt relais, également appelé crédit relais, permet à un propriétaire de financer un nouvel achat immobilier sans attendre la vente définitive de son bien actuel.

Mais comment cela fonctionne-t-il ? Quel montant une banque peut-elle accorder ? Sur quelle estimation du bien repose le calcul du prêt relais ? Quel est le maximum pouvant être emprunté et quelles garanties sont demandées dans le dossier de l’emprunteur ? Entre taux, assurance, durée, intérêts, remboursement et conditions du contrat, il n’est pas toujours simple de comprendre les mécanismes de ce prêt relais.

Selon le prix du futur bien, le niveau d’apport, les revenus du foyer et la valeur du logement en cours de vente, plusieurs solutions peuvent être envisagées : crédit relais sec, prêt relais adossé à un prêt immobilier classique, … Chaque formule possède ses propres caractéristiques.

Dans ce guide, Demeures Côte d’Argent vous explique en détail la procédure à suivre pour choisir le bon prêt relais, comparer les offres des banques, comprendre les différents prêts immobiliers, maîtriser les intérêts … Vous découvrirez toutes les informations utiles pour financer votre future maison dans les meilleures conditions.

Comprendre le fonctionnement du prêt relais pour faire construire

Le prêt relais est une solution de crédit particulièrement adaptée aux personnes qui souhaitent effectuer un achat immobilier ou faire construire une maison avant la vente de leur bien actuel. Ce type de prêt immobilier permet à l’emprunteur de disposer rapidement d’un financement basé sur la valeur estimée de son patrimoine immobilier. Celui-ci facilite ainsi la continuité entre la vente d’un logement et la réalisation d’un nouvel achat immobilier. Chez Demeures Côte d’Argent, nous partageons régulièrement nos conseils financement, afin d’aider chacun à choisir le montage financier qui lui conviendra le mieux. Vous pouvez également retrouver sur notre site tous nos modèles de maison et choisir celui qui sera le plus adapté à vos besoins et à votre budget.

Une avance de trésorerie de 12 à 24 mois avant la vente de l’ancien logement

Le prêt relais est un crédit à court terme accordé par une banque ou un autre organisme financier. L’objectif de ce prêt relais est de permettre à l’emprunteur de réaliser l’achat d’un nouveau logement ou la construction d’une maison avant que la vente de son bien précédent ne soit finalisée. Ce genre de prêt immobilier est généralement proposé sur une durée comprise entre 12 et 24 mois.

Concrètement, la banque avance un montant correspondant à une partie du futur produit de vente. Pendant cette période, l’emprunteur bénéficie d’une solution temporaire qui lui évite d’attendre la signature définitive de la transaction. Le remboursement du capital intervient généralement lorsque la vente est réalisée.

Comment la banque calcule-t-elle le montant de l’avance accordée ?

Pour déterminer le montant d’un prêt relais, la banque va estimer le prix du bien actuellement en vente. Cette estimation peut être complétée par des avis de valeur ou des expertises immobilières. En règle générale, les banques accordent entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien afin de se prémunir contre une éventuelle baisse du prix de vente.

Le montant du crédit dépend également du dossier de l’emprunteur, de ses ressources, de son niveau d’emprunt en cours. Les garanties demandées et le niveau de risque influencent également la décision de la banque. Plus le dossier est solide, plus le montant maximum accordé peut être important.

Quel type de crédit relais choisir pour son projet immobilier neuf ?

Le choix du prêt relais dépend notamment du prix du futur logement, de la valeur du bien précédent et du besoin de financement complémentaire. Plusieurs prêts existent afin de répondre aux différents contextes rencontrés lors d’un achat immobilier. Bien choisir son crédit permet d’optimiser le coût global, le taux, l’assurance et les conditions de remboursement.

Le prêt relais sec en cas de couverture totale du nouveau projet

Le prêt relais sec est adapté lorsque le produit de la vente du bien précédent suffit presque à lui seul à financer le futur bien. Dans ce cas, l’emprunteur n’a pas besoin de souscrire un prêt immobilier classique complémentaire.

Le prêt relais permet de financer rapidement un achat immobilier tout en évitant la multiplication des prêts. Le montant accordé dépend de l’estimation du bien immobilier vendu et des conditions proposées par la banque. Le remboursement intervient dès que la vente est finalisée. Cette formule est souvent appréciée pour sa simplicité.

Le prêt relais adossé à un prêt immobilier classique complémentaire

Lorsque le prix du nouveau bien ou de la future maison est supérieur au produit attendu de la vente, le prêt relais peut être couplé à un prêt immobilier classique. Ce montage est particulièrement fréquent dans le cadre d’’une construction de maison individuelle.

Dans ce cas, le financement repose sur deux crédits distincts : un crédit relais basé sur le bien ancien et un emprunt amortissable destiné à compléter le besoin financier. Cette formule permet à l’emprunteur d’obtenir un montant plus élevé tout en conservant une structure de remboursement adaptée à ses possibilités financières.

Les options de remboursement : franchise partielle ou totale des intérêts

Rembourser un prêt relais peut prendre plusieurs formes. Avec une franchise partielle, l’emprunteur paie uniquement les intérêts ainsi que l’assurance pendant la durée du prêt. Le capital reste dû jusqu’à la vente du logement.

La franchise totale permet quant à elle de reporter à l’échéance le paiement des intérêts, du capital et parfois de certains frais. Cette solution améliore la trésorerie de l’emprunteur pendant la construction mais augmente généralement le cout global du crédit. Le choix entre ces deux options dépend notamment du niveau de ressources et de la stratégie retenue.

Les spécificités du crédit relais avec un contrat de construction (CCMI)

Le crédit relais associé à un CCMI présente des caractéristiques particulières. Contrairement à un achat dans l’ancien, financer une maison neuve s’effectue progressivement au fil du chantier. Le montage du prêt et le calendrier de remboursement doivent donc être parfaitement adaptés.

L’adaptation au déblocage progressif et aux appels de fonds du chantier

Dans le cadre d’un CCMI, le prêt immobilier est débloqué par étapes selon l’avancement des travaux. Chaque appel de fonds déclenche une partie du financement, ce qui nécessite une coordination précise entre l’organisme bancaire, le constructeur et l’emprunteur.

Le prêt relais doit s’intégrer à cette organisation afin de garantir la disponibilité des fonds tout au long du chantier. Les garanties, l’assurance, les modalités du CCMI … sont étudiées en détail lors du montage du dossier.

Anticiper le délai de livraison de 18 mois pour une maison individuelle

La réalisation d’une maison individuelle peut nécessiter une longue période entre l’ouverture du chantier et la livraison. Dans certains cas, la construction peut s’étaler sur 18 mois ou davantage selon l’avancement des travaux et les contraintes éventuelles.

Une bonne anticipation est essentielle pour choisir la bonne durée du prêt relais et éviter tout risque financier. Une durée insuffisante pourrait compliquer le remboursement si la vente du bien ancien intervient plus tard que prévu. L’emprunteur doit donc tenir compte de l’ensemble de ces paramètres.

Solutions et alternatives en cas de difficulté à vendre son ancien bien

Même avec une bonne estimation, la vente d’un bien immobilier peut prendre plus de temps que prévu. Cela peut entraîner des conséquences sur la capacité de remboursement de l’emprunteur. Heureusement, plusieurs solutions existent pour sécuriser l’opération et préserver l’équilibre financier du foyer.

La transformation en prêt amortissable et l’impact sur le taux d’endettement

Si le prêt relais arrive à son terme sans que la vente ait été conclue, certaines banques peuvent proposer sa transformation en prêt amortissable. Le remboursement s’effectue alors progressivement au travers de nouvelles mensualités.

Cette évolution du crédit permet d’éviter les blocages mais augmente souvent la charge financière de l’emprunteur. Le nouveau taux, la nouvelle durée, le niveau de ressources et la capacité à rembourser sont alors réévalués. Cette solution modifie également le taux d’endettement du foyer et doit être étudiée avec attention.

Le prêt achat-revente pour regrouper ses crédits et lisser ses mensualités

Le prêt achat-revente permet de regrouper plusieurs crédits au sein d’un même contrat. Ce prêt intègre généralement le capital restant dû sur le logement précédent ainsi que le besoin lié au nouvel achat immobilier.

Cette formule permet de simplifier la gestion budgétaire grâce à une seule échéance et à des mensualités plus lisibles. Le remboursement devient ainsi plus fluide. Selon les offres proposées par les banques, cette solution peut constituer une alternative intéressante au prêt relais classique.

La vente instantanée (iBuyer) ou à réméré pour sécuriser la transaction

Lorsque la vente tarde à aboutir, certains acheteurs se tournent vers des solutions alternatives. La vente instantanée, parfois appelée iBuyer, consiste à recevoir rapidement une offre d’acquisition afin d’obtenir des liquidités sans attendre plusieurs mois.

La vente à réméré représente une autre possibilité. Ce mécanisme permet au futur accédant de céder temporairement son bien tout en conservant une faculté de rachat. Ces solutions peuvent faciliter l’achat lorsque le contexte immobilier est moins dynamique.

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