Estimer le prix au m2 d'un terrain constructible ? Cas d'étude sur la ville de Salles (33)

En Nouvelle-Aquitaine et particulièrement en Gironde, les ventes de biens fonciers sont en pleine croissance. Le coût d’un terrain à bâtir peut désormais varier du simple au triple, car Il existe de nombreuses disparités suivant la commune où il se situe. D’autres critères essentiels impactent son prix d’achat.

Premier facteur qui influence le prix d’un terrain au mètre carré :  la région

En Nouvelle-Aquitaine, les annonces de terrains affichent une forte disparité de prix selon le département choisi.

La Gironde fait partie des zones les plus prisées pour l’achat de maisons, de villas, d’appartements ou de terrains. Son cadre de vie proche du littoral et des Pyrénées attire nombre d’acheteurs. Ces dernières années, les ventes de biens fonciers et notamment de villas se sont accélérées. Cette tendance s’est vue renforcée par la ligne à grande vitesse qui place désormais Bordeaux à moins de 2h30 de Paris. Les Franciliens n’hésitent plus à porter leur recherche sur les communes de Gironde situées à proximité du Bassin d’Arcachon. De petites villes telles que Mios sont positionnées dans un cadre naturel, proche des commodités, à quelques minutes de la mer. Elles offrent un cadre privilégié pour la réalisation d’un projet de construction, l’achat de villas ou d’appartements.

Ainsi, en quelques années, les programmes fonciers se sont multipliés en Nouvelle Aquitaine, entraînant une hausse des prix. En Gironde, les ventes de biens (terrains, appartements, maisons, villas) situés sur des communes comme Salles, Belin-Beliet, Mios, Saint Magne, ou à proximité du littoral, sont très recherchées.

La commune de Salles, situé à 40 minutes de Bordeaux et 30 minutes des premières plages, subit de plein fouet cette inflation, avec une augmentation des prix de près de 5% en quelques années.

Pour organiser votre recherche et trouver la perle rare dans le bourg de Salles, il est donc conseillé de se référer à une agence immobilière. Celle-ci dispose de nombreuses ref. d’annonces de terrains en lotissement ou en diffus. Elle peut également vous proposer des biens rares ou en exclusivité, proche des commerces et de toutes les commodités. Il faudra alors vérifier que les honoraires de l’agence soient inclus.

La superficie du terrain

Un second facteur déterminant le prix d’achat d’un terrain à bâtir à Salles est sa superficie.
Plus la parcelle est grande, plus le prix de vente du terrain constructible sera élevé. Or, en Nouvelle Aquitaine et particulièrement en Gironde, les ventes de terrains ont fortement progressé ces dernières années, occasionnant une certaine pénurie. Parallèlement, les surfaces des terrains à bâtir ont diminué.  La ville de Salles n’échappe pas à ce phénomène. Les prix sur cette commune connaissent une forte hausse car boostés par une demande croissante. Pour leur projet de maison à Salles, les acheteurs recherchent tous un cadre de vie agréable, en centre-ville, à proximité des commerces et à quelques minutes de toutes les commodités (écoles, travail, loisirs…).

Dans la ville de Salles, ils doivent désormais se résoudre à choisir une petite parcelle pour réaliser leur projet immobilier. L’heure n’est plus aux grandes villas sur des terrains de 2000 m2. En effet, des communes comme Salles, Belin-Beliet, Saint-Magne, Mios proposent désormais des programmes fonciers en exclusivité et de taille modeste. On peut donc trouver en agence des réf. d’annonces permettant de faire bâtir sa maison à Salles, en lotissement, sur un terrain viabilisé d’une superficie inférieure à 500 mètres carrés. Vous pouvez même bénéficier de certaines exclusivités. En revanche, ce n’est pas parce que votre terrain est constructible que vous avez le droit d’utiliser toute la surface pour votre projet. En effet, le Coefficient d’Occupation des Sols détermine quelle superficie est réellement constructible sur votre terrain. Après avoir téléphoné à la Mairie de la commune, vous en saurez plus sur les règles locales à respecter.

La localisation et situation géographique du terrain

Identifier la zone d’affectation dont fait partie le terrain est essentielle. Après avoir téléphoné à la Mairie concernée, vous disposerez des informations sur la localisation du terrain : Plan Local d’Urbanisme (PLU), carte communale, relevé cadastral…Le PLU est essentiel à la construction. Il fixe les règles locales à respecter par votre futur projet de maison :

• La couleur des enduits,
• Les matériaux utilisés,
• La couleur des menuiseries extérieures,
• La couleur des tuiles,
• Le degré d’inclinaison de la pente du toit,
• La couleur des volets,
• La taille des ouvertures,

Ayez à l’esprit que le contraste entre couleur des murs et couleurs des menuiseries contribuera grandement à l’esprit de votre façade. Toutefois, si votre terrain se situe à proximité d’un monument historique, les contraintes architecturales seront nombreuses. En effet, la couleur des façades est d’autant plus encadrée que la commune se doit de préserver l’environnement direct de ce monument. Vous ne pourrez donc pas choisir librement la couleur que vous souhaitez pour votre future maison. La localisation du terrain peut donc avoir un impact financier et esthétique sur votre projet de construction.

Un autre critère déterminant le prix de vente d’un terrain à Salles est sa situation géographique sur la commune. La recherche d’un terrain à bâtir, en centre bourg, à quelques minutes des écoles et des commerces, peut s’avérer très difficile. Les annonces sont plus rares et le prix d’achat d’un terrain constructible en centre-ville de Salles est plus élevé qu’en périphérie. Il est alors indispensable de consulter un expert. Après avoir téléphoné à une agence immobilière ou à un professionnel de la construction de maisons, vous accèderez à leurs nombreuses réf. de biens. Ils disposent de terrains diffus ou en lotissement, dont ils ont parfois l’exclusivité. Ils ont également accès aux programmes fonciers des lotisseurs et aux ventes de particuliers. Si vous passez par un professionnel de l’immobilier, il vous faudra ajouter ses honoraires au prix d’achat.

En cas d’échec dans votre recherche d’un terrain à Salles, vous devrez peut-être réorienter votre projet sur une commune voisine telle que Saint-Magne, Mios ou Belin-Beliet…ou vous éloigner sur un autre secteur géographique en Gironde.

Vous pouvez aussi choisir d’acheter un autre type de biens fonciers : villas déjà construite, maison dans l’ancien, appartements. Il vous faudra alors intégrer les honoraires de l’agence et du notaire au coût de la transaction.

La configuration du terrain

La configuration du terrain à bâtir peut avoir un impact important sur son prix. Il n’en est pas toujours fait mention dans le descriptif des annonces. Avant d’envisager votre projet immobilier dans le bourg de Salles, il convient donc de vous assurer des éventuels travaux à prévoir :

• Terrain à viabiliser
• Déboisement, construction à démolir
• Exposition
• Forme
• Typologie : sol instable, pentu…

Le prix de vente du terrain sera alors moins élevé, mais des coûts supplémentaires peuvent s’ajouter.

En revanche, un terrain à Salles avec de beaux atouts (terrain plat, bien orienté, …), verra son prix de vente plus élevé. C’est le cas d’un terrain déjà viabilisé.

La viabilisation

Avant tout achat à Salles, il convient de vérifier si l’annonce référencée du particulier ou de l’agence fait mention de la viabilisation. En effet, viabiliser votre terrain est une étape obligatoire avant d’envisager un projet de construction. La viabilisation consiste à raccorder celui-ci aux différents réseaux : eau, électricité, gaz, assainissement. Entre les frais de raccordement, la position du terrain (1^ère ligne, 2^ème ligne voire plus) et les éventuelles taxes, le coût pour viabiliser un terrain peut aller du simple au double.

Un terrain à vendre est dit en lotissement lorsqu’il provient d’une parcelle unique divisée en plusieurs lots. Dans ce cas, le lotisseur aura borné, viabilisé le terrain et préparé les accès. Ce professionnel aura également vérifié la possibilité de construire une ou plusieurs maisons. L’avantage du terrain en lotissement est que vous disposez dès le début de toutes les informations pour votre projet de construction : COS (Coefficient d’Occupation du Sol), superficie allouée à votre future maison. Vous pouvez alors vous projeter sur sa forme, le nombre de pièces, …  

Si l’annonce évoque un terrain isolé (en diffus), celui-ci nécessitera des travaux de bornage qui devront être effectués par un géomètre expert. Il s’agit-là d’un professionnel qui peut fixer librement ses honoraires.

Il conviendra également de faire réaliser une étude de sol et de vous référer au certificat d’urbanisme. L’avantage d’un terrain diffus est de pouvoir faire construire tout type de maisons, de villas dans le respect des règles d’urbanisme.

Enfin, ce n’est pas parce qu’un terrain est dit isolé qu’il n’est pas déjà viabilisé. Avant d’envisager votre achat à Salles, il vous faut contrôler les mentions légales portées sur l’annonce descriptive du terrain.

L’état du terrain

Pour engager votre projet immobilier à Salles, vous devrez porter une attention particulière à l’état du terrain visé :

• Est-il totalement vierge ?
• Existe-t-il déjà du bâti (bâtiment, réseaux souterrains, puits…) qui devra être détruit pour construire votre projet de maison ?

Si le descriptif de l’annonce n’en fait pas mention, il revient au professionnel ou au particulier de vous fournir toutes ces informations. Dans le cas où des frais supplémentaires ou des honoraires seraient à prévoir, vous pouvez toujours tenter de négocier habilement une remise.

L’exposition du terrain

Essentielle avant d’envisager tout achat immobilier, l’exposition de votre terrain à Salles est un élément primordial pour capter les apports solaires en hiver.

Tous les terrains à bâtir ne sont pas soumis à la même exposition solaire, et leur aménagement est par conséquent plus ou moins facile. Bien orienter sa maison réduit la consommation d’énergie en récupérant les apports solaires en hiver et en les diminuant en été.

Ainsi, un terrain à Salles, exposé au sud, présentera un prix du m2 de terrain à bâtir plus important qu’un terrain exposé au nord.

Idéalement, la façade la plus ensoleillée d’une maison est orientée vers le Sud. Cet endroit accueille ainsi les pièces de vie (cuisine, séjour) afin de faire profiter les habitants d’un maximum de lumière du jour et de chaleur naturelle. Les pièces les moins fréquentées (pièces de service) sont généralement positionnées au Nord. Ce sont les pièces qui nécessitent moins de chauffage.

La forme du terrain

Un autre critère à considérer dans votre recherche d’un terrain déjà viabilisé ou à viabiliser à Salles : sa forme. A superficie égale, un terrain triangulaire ou à faible façade sera moins cher qu’un terrain carré ou rectangulaire. En effet, il est beaucoup plus difficile d’y implanter des projets de villas comportant de multiples pièces. Ce manque de flexibilité et les contraintes imposées sont un frein à la vente de ce type de terrain et concourent à en faire baisser le prix.

La typologie du terrain

Tout comme la forme, la typologie du terrain à bâtir est un élément important du projet.

Généralement, l’annonce de vente d’un terrain fait mention de sa typologie. Un terrain plat à Salles aura une valeur marchande plus élevée qu’un terrain pentu. En effet, ce dernier va nécessiter des travaux de terrassement par un professionnel avant de pouvoir y implanter votre future maison. Des frais viendront alors s’ajouter au prix d’achat du terrain.

Le cadre de vie

Le cadre de vie est un critère essentiel dans le choix de votre terrain.

Quand on pense cadre de vie, on pense commerces et commodités situés à proximité de sa future maison. On pense également au bien-être, aux loisirs, aux paysages. Or, d’autres critères sont à considérer : présence d’usines, de terres agricoles ou d’axes routiers qui pourraient être cause de nuisances. Ce sont-là des éléments susceptibles de faire baisser le coût de la transaction voire de vous dissuader de tout achat.

A contrario, une parcelle située dans une grande ville, à proximité des grands axes routiers ou proche d’infrastructures de santé, scolaires ou de loisirs font évoluer son prix à la hausse. Vous en saurez plus sur les infrastructures existantes, les projets de développement et les services de la commune après avoir téléphoné aux services de la Mairie.

Avant tout achat en Gironde, vous devez vérifier la localisation du bien dans le bourg :

• Se situe-t-il en centre-ville, proche des commodités ?
• Existe-t-il des commerces de proximité ?
• Quels sont les moyens de transports : gare, ligne de bus, … ?

Des communes comme Salles, Saint-Magne ou Mios offrent une qualité de vie non négligeable, mais vous devez prendre le temps d’analyser vos envies, vos besoins, les atouts du terrain et vos possibilités financières.